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东北证券:房地产行业正处于艰难、温和的复苏通道

Befrom: 东北证券研究所 2022-07-23 03:25

6月销售环比大幅改善,累计同比降幅收窄。6月销售金额1.77万亿,环比+68.2%,单月同比-20.8%,降幅比5月收窄16.9pct,1-6月累计销售金额6.61万亿,同比-28.9%,降幅比上月收窄2

6月销售环比大幅改善,累计同比降幅收窄。6月销售金额1.77万亿,环比+68.2%,单月同比-20.8%,降幅比5月收窄16.9pct,1-6月累计销售金额6.61万亿,同比-28.9%,降幅比上月收窄2.6pct.销售环比大幅改善,我们在百强房企销售数据解读中已经分析四大原因:疫情解封后需求补偿释放,在半年度关口房源供应提振,房企冲刺半年度销售、采取各种营销手段,今年3月以来政策加码、不断向市场传导。从趋势上来看,销售年内累计同比的底部已经确认,7-8月作为传统销售淡季(过去十年7月环比回落幅度在-30%,8月则环比持平),是观察是否反弹的重要窗口期。

开发投资额累计降幅进一步走阔。6月商品房开发投资完成额1.68万亿,环比+24.7%,单月同比-9.4%,降幅较上月走阔1.6pct,累计同比-5.4%,降幅比上月进一步扩大1.4pct;由于今年以来土地招拍挂成交面积同比降幅一直在-50%左右徘徊,压制土地购置费增速,同时今年以来施工面积和新开工面积同比数据不断下滑,带动施工投资同比下行。

投资建议6月全国商品房销售金额环比增长68.2%,但从销售、拿地、新开工、竣工、资金等单月同比数据来看,仍有-20%至-50%的降幅,行业正处于艰难、温和的复苏通道,实质性回稳还需宽松政策持续引导成交改善,未来成交偏弱的二线和强三线仍有进一步宽松可能。7月高频数据显示,32城新房成交面积环比+3.2%,16城二手房成交面积环比-1.6%,7月上旬销售回暖的趋势依然在保持,但需要关注近期部分房企展期或违约频发、停工和延期交付对购房者信心的影响,以及部分地区新冠疫情防控形势再度严峻带来的影响。整体来看,2022年上半年GDP初步核算同比增长2.5%,降幅较一季度收窄2.3pct,上半年房地产开发完成额同比-5.4%,降幅较上月进一步走阔1.6pct,在下半年稳增长、稳地产预期下,房地产政策宽松环境预计全年持续,行业beta向上趋势不变,稳健绿档房企加速集中,投融资方面占优的头部央国企优势显现,未来随着优质民营房企融资、销售、拿地逐步回归常态,配置可适度下沉至腰部弹性标的,A股建议关注保利发展、招商蛇口、滨江集团、金地集团、万科A、新城控股;H股建议关注中国海外发展、龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团

风险提示:房价过快反弹造成政策两难;国内新冠疫情反复。

(文章来源:东北证券研究所)

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