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房企债券融资同比上升46% 融资利率最大相差5倍

来源: 第一财经日报 今日财经编辑整理 2020-03-18 10:44

实际上,房企的运营和发展一环接着一环,缺乏资金保障,将无法在土地市场拓展,导致无法扩大规模,进而无法有市场话语权,从而逐渐掉队。

  受到融资宽松和销售减速的双重因素影响,中国地产商正在紧紧抓住这一轮融资窗口期加速融资。

  “我们近期一直在和各个资金方沟通,希望进一步把握这轮宽松周期降低融资成本,目前市场上流动性相对充足,资产相对较少,因此给了我们一个融资发债的窗口期。”一位上市房企资金部负责人周洋(化名)告诉记者。

  数据显示,今年2月以来(2月1日~3月12日),国内房地产行业境内债券融资621亿元,比去年同期(425亿元)增长46%。同期,在香港上市的内资地产商则纷纷通过发行美元债进行直接融资。

  全球降息背景下的流动性宽松,让这些背负高财务杠杆的地产商暂时有了喘息的机会,融资通道进一步打通,同时获得了更低的资金成本。

  融资爆发前夜

  “我们发债一开始定价比较谨慎,市场询价环节发现大量投资者非常有兴趣,随之我们开始调整自己的定价,降低了成本。”一家TOP30融资部门人士向记者透露,言语之中,他们对后市的看法比疫情之初乐观了许多。

  今年3月以来,各家房企都开始把握这一轮融资窗口期。

  3月5日,泰禾集团(000732.SZ)发布公告,拟面向专业投资者公开发行不超过人民币120亿元公司债。按照计划,泰禾集团预计在3月20日的股东会议上予以过会,成为这家公司自2018年以来首次境内直接融资。受到该消息影响,泰禾集团股价在3月6日一度涨停

  3月4日,新城控股(601155.SH)发布公告,新增融资规模合计不超过等额人民币300亿元(含境外等值外币),成为新城控股自B转A以来最大的直接融资额度。

  此外,各个公司也通过短期融资手段,进一步补充其流动性。

  3月12日,滨江集团(002244.SZ)发布公告称,公司成功发行2020年度第三期短期融资券。

  公告显示,本期债券发行金额3亿元,票面利率3.00%,发行期限365天。今年2月25日,滨江集团完成发行2020年度第二期金额为9亿元的短期融资券,利率定为3.24%。而在1月10日,滨江集团发行公司2020年度第一期短期融资券,实际发行总额9亿元,发行利率4%。

  从滨江集团频繁发行的短期融资利率看,市场融资成本出现不断下降态势。

  “全球量化宽松,资金自然需要寻找投资渠道,目前很多财务状况不错的公司也借此机会进行更多的融资。”周洋说。

  华泰证券发布研报认为,地产债供需两旺归因于资金面的宽松,受益于央行回购操作和MLF 操作等为代表的货币政策宽松,中央加大对货币信贷支持的力度,以及多地因城施策带来调控边际宽松的预期。

  不过,除了直接融资外,银行态度则暧昧了许多。

  “目前银行给地产的额度还是要看监管层态度,我们暂时在这方面还是比较谨慎,并不会增加给地产输血。”一位大型股份制银行客户经理告诉记者。

  另一家小型股份制银行则继续把房地产当作今年的重点拓展客户。“总的而言地产的风险还是比较低的。”这家银行知情人士告诉记者。

  资金利率最大相差5倍

  融资成本下降,规模房企成为直接受益者。

  根据统计,绿城中国(03900.HK)、碧桂园(02007.HK)等房企今年新发型的债券票面利率较此前的品种下行200~300个基点,是目前市场上降幅最大的公司。同时,滨江集团、融创中国(01918.HK)融资成本下行范围在100~200个基点。

  新城控股的公司债券就因为融资宽松,下调了利率询价区间。

  3月4日,新城控股发布公告称,公司拟发行6亿元公司债券,债券分为两个品种。品种一票面利率询价区间为4.00%~6.00%,期限为3年期,附第2年年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权;品种二票面利率询价区间为4.50%~6.20%,期限为5年期,附第3年年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权。

  在新城控股开始询价第二天,新城控股再度公告,因簿记建档当日市场变化较为剧烈,现将品种一发行利率区间调整为3.70%~5.70%,品种二发行利率区间调整为4.20%~6.20%。

  从最后的发行情况看,新城控股实际发行6亿,全部为品种一(债券简称:20新控01,代码:163239),最终票面利率为5.10%。

  金地集团(600383.SH)在近期发行的两期各10亿超短期融资融券的利率分别是2.83%、2.69%,几乎是目前地产融资的新低。

  不过,很多高杠杆和风险较大的中小房企过得并没有那么好。

  第一财经记者梳理发现,自3月以来,有3家地产商境外美元债融资成本依旧超过10%。

  3月5日,当代置业(01107.HK)发行2024年到期的1.5亿美元绿色有限票据,利率为11.95%。同一天,新力控股(02103.HK)发行2021年到期的2.8亿美元优先票据,票面利率11.75%。

  在本月境外融资最高的则是景瑞控股(01862.HK),3月9日,景瑞控股增发RegS、固定利率的高级无抵押票据,发行规模1000万美元,收益率12.75%。

  而在今年2月末,佳源国际(02768.HK)发行额外6750万美元利率为13.75%于2022年到期的优先票据,创下近期融资成本新高。

  第一财经记者不完全统计,2020年3月将有超过40亿美元地产债到期,这是2020年第二高的月度还债总额。

  面临还债潮来临,部分小型房企已经出现信托逾期。

  2月中旬,美好置业(000667.SZ)作为借款人的“建投信托-安泉404号(杭州美好)集合资金信托计划”出现逾期,仅对产品做部分兑付。公司称受疫情影响,住宅销售回款不够,且担保方美好置业位于武汉,调拨的资金归集受疫情影响。

  3月12日晚间,新华联(000620.SZ)公告,鉴于“15新华联控MTN001”发生实质违约,该事项已客观触发了新华联控股有限公司2019年度第二期超短期融资券及新华联控股有限公司2019年度第三期超短期融资券的交叉保护条款约定情形。

  “由于此前房地产市场一度火爆,许多激进的开发商往往在拿地资金上通过‘明股实债’等手段进一步降低拿地的自有资金,很多公司拿地自有资金仅10%,较高的杠杆面临如此而来的黑天鹅事件,进而导致资金风险。”一位帮地产公司撮合资金人士告诉记者。

  第一财经记者不完全统计发现,未来一年中泰禾集团有约7亿美元债券将要到期,偿债压力较大。

  去年11月,标普将新湖中宝(600208.SH)评级展望下调至“负面”。该评级机构表示,该公司不断恶化的流动性状况,鉴于其规模庞大的短期债务即将到期,这可能会导致再融资风险。据悉,新湖中宝3月份到期的债券规模约为7亿美元。

  同样处于危机中的还有亿达中国(03639.HK),克而瑞证券统计发现,今年2月亿达中国成为唯一一家被境外评级调低评级的地产商。

  3月10日,亿达中国发布公告称,有关未偿付的2020年到期年息6.95%的优先票据延迟交换要约的截止期限,截止期限由2020年3月9日延迟至2020年3月16日。第一财经记者梳理发现,今年上半年亿达中国到期债务超过100亿。

  “目前资金还是以避险为主,因而大型房企获得了较多融资,而一些高杠杆地周转房企则举步维艰。”周洋说。

  光大证券认为,行业资金总量管控持续,房企发债整体额度仍然受限于借新还旧的监管要求。宏观流动性边际宽松下,一级市场短期供不应求,将推动优质开发商融资成本持续改善。

  加速行业出清

  虽然融资环境开始宽松,不过龙头房企的吸附能力正在不断增强。

  “危机是放大镜,放大你企业的优点,也放大你企业的缺点。”复旦大学管理学院教授包季鸣说。

  克而瑞认为,疫情带来的销售压力,会使房企资金面迎来大考,抗风险能力较弱的中小房企会出现破产清算。

  “上半年行业洗牌将加速,因此带来更多的行业并购机会。”易居企业集团(02048.HK)CEO丁祖昱说。

  实际上,房企的运营和发展一环接着一环,缺乏资金保障,将无法在土地市场拓展,导致无法扩大规模,进而无法有市场话语权,从而逐渐掉队。

  目前看来,在土地市场活跃的玩家,大部分都来自财务杠杆较为安全的房企。

  第一财经记者梳理发现,2020年2月,绿城中国、华润置地(01109.HK)、旭辉控股(00884.HK)、中骏集团(01966.HK)、龙光地产(03380.HK)等公司在土地市场拿地金额均超过50亿。

  不过,宝龙地产总裁许华芳则认为2月土地市场过热。“我们参与了十多次土地拍卖,不过没有一块拿到,本来以为是捡漏的机会,发现市场还是很多企业在拿地。”许华芳说。

  资金聚集带来土地聚集同时,人才也开始逐渐聚集。“现在候选人都愿意去更稳健的公司,大发展时代过去以后,大家都担心在小公司如何生存问题。”一位猎头告诉记者。

  不争的事实是,行业正在向那些规模房企倾斜红利,而一旦失位的房企命运则岌岌可危。

  “黑天鹅和灰犀牛不可避免,最好的生存方式就是理解规律,自己去进化。”旭辉控股总裁林峰说。

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